К началу

Решили, что пойдем напролом, — и все

Максим Левченко, управляющий партнёр FORTGROUP, рассказал MarketMedia о том, как открывается после реконструкции московский ТРК «Европолис».

Завтра в Москве открывается после реконструкции ТРК «Европолис». Это первое большое открытие после начала кризиса. MarketMedia расспросил управляющего партнера Fort Group Максима Левченко, как он решился прямо во время карантина разбомбить один из крупнейших ТРК Европы. И успел собрать его обратно.

Максим, каково вообще делать такие большие проекты, как «Европолис» в Ростокино, во время карантина? Когда весь бизнес закрыт и ничего не работает.
— Если отвечать в двух словах, то очень сложно. Ситуация совершенно нестандартная. Проект стартовал уже давно — мы начали работы еще в январе 2019 года. И изначально планировали закончить реконцепцию к середине 2021 года. К моменту, когда началась вся эта коронавирусная история, мы уже работали год с лишним. И отставали от графика в силу разных, в том числе объективных, причин. В условиях работающего ТЦ очень сложно делать масштабную реконцепцию и реконструкцию. Потому что это всем мешает. И посетители центра, и арендаторы ужасно страдают. Грязно, пыльно, шумно, запахи всякие — тут все понятно. Что сказывается на сроках, потому что многие вещи ты не можешь делать днем, когда торговый центр открыт. Либо делаешь, но с большими неудобствами для всех. Поэтому многие работы приходится делать ночью, а ночью все всегда сложнее. В силу просто физики: люди хотят ночью спать.
А кроме того, в ходе таких работ какие-то магазины и галереи периодически закрываются на реконструкцию, а значит, нам приходится перенаправлять потоки людей. Посетители вынуждены ходить кругами через какие-то закоулки и сервисные коридоры. Это все на самом деле не очень хорошо выглядит со стороны. И у меня даже был план закрыться на реконструкцию. Мы думали об этом, но отказались. Так как в этом случае упали бы доходы, и вся финансовая модель, которая есть у банка-кредитора и инвесторов, никак не смогла бы взлететь. Но коронавирус расставил все по своим местам и, по сути говоря, дал нам лицензию на то, чтобы сделать все быстро и хорошо в закрытом центре.

Матильда Шнурова во время карантина тоже строила сразу три ресторана. И она прямо так и говорит: мне повезло. Ведь закрылись все, а она в это время занималась ремонтами. Получается, вам тоже повезло?
— Я бы как раз сказал, что нам очень не повезло, но воспользовались ситуацией, насколько это было возможно, попытались во всем этом найти какой-то позитивчик. И действительно за день мы успевали сделать как за три в обычное время. Поскольку нам никто не мешал. И если раньше мы планировали завершить где-то в 2021 году, то сейчас рассчитываем вообще все сделать до конца лета.

Что вы в итоге успели сделать в «Европолисе» за время карантина?
— Во-первых, все время работать было нельзя, так как были ограничения на строительные работы и ходили всякие проверяющие структуры. Во-вторых, замечу, что коронавирус на самом деле никто не выдумал. И у нас им кто только ни болел, включая строителей. Людей буквально вырубало. И это было страшно.
Но, несмотря на все это, задача сразу была поставлена так: за период вируса нужно закончить все грязные и пыльные работы. То есть полностью демонтировать всю отделку, а это сотни, а может, даже и тысячи тонн мусора. И, кроме того, обязательно заменить все полы, потому что, когда центр работает, делать это сложно и дико долго. Получается делать по 5 м2 за ночь. Остановились, огородили, сделали 5 м2, опять остановились, опять огородили. Это все месяцы занимает! А тут за пару месяцев мы заменили все полы в галереях, а это, наверное, 30 тыс. м2. То есть сначала нужно было раздолбить старую плитку и стяжку, напылить, загрязнить все, замусорить и потом только начинать делать новое покрытие. А это еще и очень шумная работа, потому что плитку надо подрезать. Но самое страшное было — решиться на то, чтобы разбомбить весь центр. Потому что никто не знал, сколько продлится вся эта фигня. Вначале ведь на неделю только карантин объявляли! А если бы через неделю или две открыли? Но я прикинул и посмотрел на китайцев. Мы у них заказывали разную технику для нашего ремонта, и эта техника уже в январе-феврале не поставлялась, а сроки сильно смещались из-за того, что заводы не работали из-за карантина. Тогда мы и узнали про коронавирус — в то время над ним еще смеялись. В общем, я посмотрел на Китай и подумал, что у нас есть, наверное, месяца полтора. Но все равно было очень непонятно, как действовать. И решили, что пойдем напролом, — и все. И пошли. В итоге у нас оказалось гораздо больше времени, чем мы думали изначально. Ничего хорошего в этом нет, но мы извлекли из ситуации максимум пользы.
В какой-то момент я стал развивать проект по принципу, который мы применили в музее Бродского (Максим Левченко руководит процессом создания музея Иосифа Бродского в Петербурге. — Ред.): все снести, а потом посмотреть, что можно сделать быстро и просто. Чтобы упростить все эти архитектурные и дизайнерские решения. В итоге у нас по сути вообще отсутствуют какие-то дизайнерские навороты: мы просто оставили голый бетон. И элементы, которые имеют чисто практический характер, например перила. А если из стены торчат металлические балки, то мы тоже ничего с ними не делаем, не пытаемся спрятать или задекорировать, а просто красим в какой-то цвет. Я сам с кисточкой и валиком ходил и пробовал красить в разные цвета. Примерно так все и происходило — с листа. Потому что если строить все, как дизайнеры придумали, то это еще лишних полгода. А мы успели сделать практически все, что задумывали, и главное, что ТРК можно открывать.

Тем самым вы, наверное, сэкономите значительные деньги?
— Да, тем самым мы сэкономим, но тут экономия заключается не только в сокращениях прямых затрат, не менее важен и фактор времени. Потому что, пока центр находится в полуреконструированном состоянии, очень сложно о чем-то договариваться с арендаторами. Никто не хочет начинать работу раньше времени. И если комплекс в грязи и в пыли, то они говорят: «Давайте мы чуть-чуть подождем и определимся чуть позже, когда вы все закончите». Логику арендаторов можно понять: центр гигантский, и они думают: «Мы сейчас вложимся, а вы еще потом будете 2 года открывать». А если концовка видна, то все совсем по-другому.
Тем более что рынок в Москве оживает, все хотят работать, все хотят возвращаться к нормальной жизни, и как только в Москве 12 мая сняли ограничения на стройку, все крупные международные и российские сети вернулись обратно на стройку и готовят магазины к открытию.

Какая часть «Европолиса» сейчас откроется?
— Сейчас откроются все арендаторы, которые работали в комплексе. А затем по графику — еще несколько «якорей», которые сейчас заканчивают работы: Hoff, гипермаркет «О'Кей» в новой концепции с акцентом на фреш. Также строится двухэтажный H&M, значительно превосходящий по площади предыдущий, флагманский формат магазина делает Uniqlo, а Inditex готовит к открытию Zara и другие свои бренды. «ИКЕА» несколько сдвинула сроки из-за коронавируса, но они ведут стройку и откроются осенью, скорее всего в октябре. Важно, что «ИКЕА» сохранила инвестпрограмму, а мы, в свою очередь, провели для них большой объем подготовительных работ. Там потребовалось построить эскалаторы, лифты, лестницы, погрузочные зоны. Также сейчас финализируем договор с «Золотым яблоком».

Идут бесконечные разговоры о том, что торговля и потребитель коренным образом изменятся. Торговля и ТРК в Москве уже запущены. Действительно все по-новому или эти теории возникли по большей мере из-за того, что все просто очень сильно испугались?
— Херня это все. Посмотрите, какая в Zara на Невском проспекте стоит километровая очередь. Вчера в Парке Горького просто было не пройти, да и в кафе было не сесть. Прождав у террасы «Гаража» 10 минут, я ушел. Все битком! Люди — это социальные животные, они не могут бесконечно сидеть только в онлайне. Понятно, что онлайн — это удобное дополнение, если у тебя нет возможности куда-то дойти или доехать. Тем не менее все хотят отдохнуть от дома, сходить в магазин, примерить, погулять и т.д. И по большому счету онлайн случился уже давно, но до сих пор он совершенно ничего плохого не сделал офлайну, а наоборот — только его развивает.

Много говорят, что этот кризис самый тяжелый из всех, что проходила экономика России. Fort Group проходила кризис 2014 года. Этот хуже?
— Дело в том, что нынешнюю ситуацию даже нельзя в полной мере назвать кризисом. Вот в 2014 году действительно был явно выраженный, тяжелый, локальный российский экономический кризис. Тогда все было очень жестко и жестоко: банковская система была не готова к мощнейшему скачку курса доллара. А соответственно, и бизнес был не готов. Как минимум 90% бизнеса. Все это повлекло существенное увеличение ключевой ставки — с 9 или 9,5% она тогда улетела до 17%, — очень сложную реструктуризацию кредитов и множество банкротств. Сейчас же, поскольку вирус охватил весь мир, в данном случае самое подходящее слово — «обнуление». Как будто это время вырезали ножницами. Его вообще и не существовало ни для кого. К примеру, рестораны: сначала они были, работали, принимали гостей, а потом раз — и закрылись все в один день. И куда-то все эти люди делись — и посетители, и повара. 3 месяца назад ушли, а теперь вернулись обратно: моют посуду, раскладывают приборы, включают, тестируют. Как будто бы они просто были в отпуске, а теперь открыли свои магазины, рестораны и кафе. Со стороны это выглядит именно так. Хотя понятно, что в жизни много нюансов.
Кроме того, важно, что на общем фоне не развился банковский кризис. Потому что экономика живет и развивается за счет кредитов. Банковская система оказалась готовой: в большей своей массе банки передоговорились с заемщиками, провели реструктуризацию, отсрочили выплаты и т.д. Понятно, что кто-то где-то потерял, но в основном банки сумели быстро сориентироваться и договориться с заемщиками.
В 2014 году было все гораздо сложнее. Тогда было много валютных кредитов, многие девелоперы занимали в долларах, потому что процентная ставка была существенно ниже. И они очень сильно попали все. И за эти 5 лет, прошедшие с того кризиса, «Сбер», ВТБ, Альфа-Банк и др. на тех или иных условиях конвертировали 80% старых валютных кредитов.
И надо сказать, что ключевая ставка, которая тогда была задрана до 17%, сейчас, напротив, упала до 4,5%, чтобы не душить экономику.
Я, честно говоря, так и не понял, что было сделано с мерами поддержки экономики: мы не попали ни под какие льготы, хотя наша отрасль реально очень пострадала. Но нам плечо подставили банки, и это реальная поддержка. Они смогли системно отработать, а значит, все было сделано совместно с правительством и Центробанком и по цепочке сработало.

Огромное количество копий за последнее время было сломано вокруг отношений арендаторов и арендодателей. Fort Group смогла договориться с большинством арендаторов?
— Да, конечно. Мы очень много этим занимались, поскольку у нас огромный пул арендаторов. Мы должны вести достаточно прозрачную и понятную политику в отношении арендных ставок и каких-либо послаблений. Безусловно, входим в положение, учитываем отсутствие оборотной деятельности и согласовываем те или иные льготные условия.
Иными словами, мы не сломали ни одного копья. Я считаю, что это все была, конечно, буря, но только не в пустыне, а в стакане. Журналистская жвачка. На самом деле никакой особенной проблемы между арендаторами и арендодателями не было. И в обычной жизни всегда проходят какие-то переговоры, потому что не у всех нормально идут дела: кто-то падает, а кто-то растет. И это естественно. А главное, что арендные отношения невозможно отрегулировать никакими постановлениями. Рынок сам себя отрегулирует, что, собственно, по большому счету и произошло.

Наверное, вас сейчас все спрашивают, Максим! Благодаря социальным сетям многие знают, что вы переболели коронавирусом. Каково руководить огромной компанией с больничной койки?
— Очень удобно руководить! Потому что есть тот самый онлайн. Не надо никуда ездить, тебя целый день лечат, приносят тебе все готовое, а благодаря телефону и «Скайпу» можно точно так же со всеми общаться. На самом деле, пока я болел, никто даже об этом и не догадывался!

Выбор редакции

  • Открытие зон развлечений в ТЦ Петербурга

  • Музеи приходят на помощь... фуд-кортам и островкам