К началу

Максим Левченко, управляющий партнёр FORTGROUP, — о реконцепции московского ТРК «Европолис»

Максим Левченко, управляющий партнёр FORTGROUP, рассказал MarketMedia о том, как он переделывает московский ТРК «Европолис» площадью 240 тыс. кв.м, живя на его крыше в доме на колёсах.

Зелёный двор, огороженный невысоким забором, в центре которого установлен 7-метровый трейлер. У калитки расположилось ореховое дерево, вокруг — несколько грядок, на которых летом росли мята, лимонник, розмарин. Рядом с домом на колесах, под навесом, — скамья для штанги и боксёрская груша. В дальнем углу двора — свежеструганный туалет «типа сортир» с сердечком. Казалось бы, традиционная сельская идиллия, если бы это не была крыша торгового комплекса, который входит в пятерку крупнейших в России, и если бы здесь не жил Максим Левченко, управляющий партнёр FORTGROUP — компании, которая управляет 1 млн кв.м коммерческой недвижимости в Москве и Петербурге. MarketMedia выяснил, зачем Максим Левченко поселился на крыше.

Гастромаркет CITY FOOD в московском ТРК «Европолис» (в Ростокино), переживающем период обновления, принял первых посетителей. Вся фуд-зона займёт 12 тыс. кв.м, а это больше, чем заработавший в столице весной гастромаркет «Депо. Москва» (11 тыс. кв.м). Пока в «Европолисе» в Ростокино открылась только та его часть, где размещается фуд-корт. Это 5 тыс. кв.м. Здесь есть и известные сетевые операторы — Cofix, «СушиЕд», «Крошка Картошка», «БУРГЕР КИНГ», KFC, «Макдоналдс», Franklins’ Burger, Ciao Pizza и другие, и только набирающие популярность — ресторан тайской кухни Tasty Thai, фастфуд по-восточному «Ливан Хаус», Ecook, Greek street и другие.

В той части CITY FOOD, где откроются авторские гастрономические концепции, пока идёт ремонт. Но его обещают закончить в течение нескольких месяцев. В формате гастромаркета будет работать 40 операторов. Такое же пространство под таким же названием с лета этого года работает в петербургском ТРК «Сити Молл». Дизайн обоих гастромаркетов выдержан в спокойных серых и бежевых тонах, здесь много зелени, которая в сочетании с расположением столиков создаёт атмосферу уюта для гостей. Как вспоминает Максим Левченко, лет десять назад в Лондоне он впервые увидел, как такие гастрономические пространства создавали большие торговые центры. «Их владельцы искали небольшие национальные кафе, и если там вкусно готовили, то подтягивали их до требуемого уровня и приглашали в фуд-зону, — рассказывает Максим Левченко. — Сейчас и в России растёт сегмент еды вне дома, развиваются такие коммунальные концепции, когда все вместе, когда нет барьеров между ресторанами, когда потребителю кажется, что это более доступно, хотя на самом деле может быть и не дешевле, но человек при этом чувствует себя свободным, на него не давят обязательные ритуалы, какие-то требования и так далее. Это чувство свободы и открытости должно быть ключевым в гастромаркете».

Central_plaza.jpg

Проект реконцепции ТРК «Европолис» в Ростокино

В Москве собрать разные гастрономические концепции под одной крышей торгового комплекса оказалось легче, чем в Петербурге. В городе на Неве приходилось долго уговаривать рестораторов, которые никак не могли себе представить, как это в спальном районе, в торговом комплексе, пусть и одном из самых посещаемых, они будут бок о бок с кем-то ещё, без чётких границ своей территории, без хостес, существовать в коммунальном режиме. Как вспоминает Максим Левченко, был некий снобизм с их стороны, ведь концепцию предлагал им не ресторатор, а девелопер. Но гастромаркет заработал, и сегодня те, кто не зашёл в петербургский CITY FOOD, похоже, ищут какие-то обходные пути, чтобы туда попасть, делится своими наблюдениями Максим Левченко. В Москве рестораторы оказались легче на подъём, возможно, потому что в столице формат гастромаркетов активно развивается, предполагает девелопер.

Пространство под гастромаркет в «Европолисе» в Ростокино, можно сказать, создавали с нуля. Обновление торгового комплекса, бывшего «Золотого Вавилона Ростокино», ведётся с лета прошлого года. Само же здание было построено в 2009 году девелоперской компанией «Патеро» и до 2017 года принадлежало австрийской компании Immofinanz. Затем этот молл, как и ещё четыре, принадлежащих Immofinanz — «ГУДЗОН» на Каширском шоссе, «Пятая авеню» на улице Маршала Бирюзова и ещё два «Золотых Вавилона» — в Отрадном и Ясенево, — взял в управление петербургский девелопер FORTGROUP. Обновлять их принялись почти сразу, первым на очереди оказался «Золотой Вавилон Ростокино», который переименовали в «Европолис». Молл площадью 240 тыс. кв.м давно морально устарел и требовал обновления. Это дело поручили архитектурному бюро, которое как раз в это время сформировали в компании. Как рассказывал в мае этого года Максим Левченко в интервью MarketMedia, собственный архитектурный департамент, сокращенно АД, решили создать из-за того, что реконцепция требует постоянных переделок, отчего сторонние подрядчики сходят с ума. Нужны были специалисты покрепче. Возглавил АД испанский архитектор, поэтому офисы АДа есть и в Мадриде, и в Москве. Когда начали работу в Ростокине, перед архитекторами стояла задача не просто поменять отделочные материалы на современные — что, конечно, важно, — нужно было переосмыслить пространство торгового центра: изменить зонирование, состав арендаторов и учесть их новые требования к обновлению магазинов, изменить логистику. «Это не просто обновление. Это радикальная реформа», — говорит Максим Левченко.

В первую очередь взялись за самую сложную и трудоёмкую часть — создание зоны для еды. Чтобы разместить всех операторов, пришлось многое переделать. Максим Левченко в курсе всех деталей, потому что буквально каждый день контролирует стройку. Он даже обустроил на крышной парковке временное жилище, которое называет El Rancho. Здесь на небольшом квадрате рукотворной зеленой лужайки, огороженной невысоким забором, установлен трейлер, пара спортивных тренажеров, подвесное кресло и барная стойка, где глава FORTGROUP угощает своих гостей кофе и напитками покрепче. А после того как Максим рассказал о своём новом доме на крыше в соцсетях, запостив фото, желающих посмотреть, как он обжил две сотки на крыше торгового центра, заглянуть за барную стойку, примериться к гантелям заметно прибавилось…

Максим Левченко.jpeg

Максим Левченко, управляющий партнер FORTGROUP, рядом с El Rancho на крыше «Европолис» в Ростокино. Архив «ММ»

Самое важное, когда речь идёт о торговом комплексе, — это всё придумать и потом сделать, уверен Максим Левченко. Именно поэтому он и участвует в каждом процессе, нередко заставляя что-то переделывать, а иногда и сам берется за дело. Так, перед открытием фуд-зоны его можно было увидеть помогающим рабочим убирать стройматериалы, чтобы к появлению первых гостей все было как надо. «Если всё сделать хорошо на этапе запуска, то управление готовым объектом, в котором всё продумано, — рутинное дело. И с ним прекрасно справляется наша команда. Но до этого момента нужно всё сделать безупречно», — поясняет своё постоянное присутствие на объекте Максим Левченко.

В центре фуд-зоны архитекторы использовали приём «второго света». В этой части гастромаркета доминантой сделали арт-объект в виде перевернутого силуэта вечернего платья, его разместили под стеклянной крышей. Днём составляющие скульптуру геометрические фигуры создают игру света, а в тёмное время суток арт-объект выполняет роль люстры: на него направлено боковое освещение, которое затем переотражается в его зеркальной поверхности. Под ним на первом этаже должна разместиться пекарня «Буше». Она займёт примерно 250 кв.м, там установят открытую кухню, предполагается большое количество посадочных мест, будут проводиться мастер-классы. Для бренда это новый опыт как по размеру пекарни, так и по работе на открытой кухне.

Сберечь нервы покупателя

Кроме гастромаркета, на сегодня в «Европолисе» в Ростокино обновлена также часть торговых галерей вдоль проезда Серебрякова, Медведковского шоссе. Избавившись от элементов прежнего дизайна, удалось увеличить высоту потолков в магазинах, в результате чего они стали светлее и просторнее. В обновлённом виде уже работают «СТОКМАНН», UNIQLO, ZARA, H&M и другие.

Проект реконцепции.jpg

Проект реконцепции ТРК «Европолис» в Ростокино

Общая идея изменений — придать гигантских размеров торговому комплексу, а речь идет о 240 тыс. кв.м, человеческий масштаб. Максим Левченко поясняет, что это значит, на примерах музеев. «Максимум времени, который можно провести в музее, — 1,5–2 часа: потом человек устаёт. Наступает какое-то перенасыщение. Перенасытиться торговым комплексом тоже можно, когда ты идёшь по нескончаемым торговым коридорам, когда на тебя давят избыточные детали интерьера, низкие потолки и тому подобное. Торговый комплекс как любое огромное пространство делает человека песчинкой, съедает его энергию. Мы хотим, чтобы торговый комплекс, напротив, наполнял энергией, дарил новые эмоции. Чтобы он был человечным — простым, удобным, уютным. На это должны работать и вход, и галереи, и большие светлые витрины. Именно поэтому дизайн самого торгового комплекса простой, я бы сказал, минималистичный, чтобы он не подавлял. А вот настроение, впечатления должны создавать магазины, их большие открытые пространства, атмосфера, которая царит внутри них. И покупатель сам выбирает, в чей мир ему окунуться с головой за новыми эмоциями».

Европолис в Ростокине.jpg

Реконцепция ТРК «Европолис» в Ростокино

С началом реконцепции пул арендаторов в «Европолисе» в Ростокино сильно изменился. Если раньше, по словам Максима Левченко, среди арендаторов был хаос: вместе с концептуальными оказывались и те, кто случайно зашел, чтобы просто заполнить площади, — то сейчас всё логически выстроено. Пространство правильно зонируется, чтобы покупатели сразу считывали, где что находится — соответственно, какие-то бренды перемещаются на новые места, с кем-то приходится расторгать договоры. Комплекс большой, люди должны понимать, что здесь как устроено, чтобы получать удовольствие, а не терять нервы, считает девелопер.

При этом Максим Левченко уверен, что превалировать должна не торговая часть, а то, что работает на впечатления. Благо это понимают сами магазины, которые постепенно превращаются в шикарные шоурумы — и по дизайну, и по интерьеру, и по площадям, предлагая новые эмоции покупателям. «Торговый комплекс, который был ещё 10–15 лет назад, уже сильно устарел. Заплаты не спасут, хотя можно с ними существовать некоторое время, но, чтобы быть современным, нужно структурно всё переделывать», — говорит глава FORTGROUP.

Сад на крыше

Всю реконцепцию в компании планируют закончить в ближайшие несколько лет. Еще какое-то время займёт благоустройство территории вокруг торгового компелкса. К примеру, у Максима Левченко есть идея, как можно было бы облагородить проходящую рядом с «Европолисом» в Ростокино заброшенную Бескудниковскую железнодорожную ветку, которую закрыли еще в конце 1980-х. Кстати, наверное, последние свидетельства, как работала эта ж/д ветка, можно увидеть в фильме 1981 года «Вам и не снилось»: именно рядом с ней происходят некоторые события ленты.

Фуд-корт в Ростокине.jpg

Реконцепция ТРК «Европолис» в Ростокино

Сегодня 500 м дороги заброшены. Максим Левченко считает, что из неё, если договориться с РЖД, можно было бы сделать зелёную аллею, ведущую от будущего второго входа со стороны проезда Серебрякова под аркой ТЦ до ближайшей станции МЦК. При этом демонтировать пути не нужно. Напротив, они стали бы главным элементом нового променада. Это может быть нечто похожее на The High Line парк в Нью-Йорке, тоже разбитый на месте железной дороги, но надземной, или сад Promenade plantée в Париже, частью расположенный под сводами ж/д дороги и ставший отдушиной местных жителей в городской суете. Повторять точь-в-точь ни один из этих проектов Максим Левченко не собирается, главное, в чем может быть схожесть, — в том, что эта зелёная аллея могла бы стать новым общественным пространством. В сочетании с обновлённым торговым комплексом это может дать толчок новому этапу развития района, в котором расположен «Европолис» в Ростокино.

«До сих пор и у района в целом, и у ТРК был не самый привлекательный имидж: промзона, проездная дыра, в которой нечего делать, — рассказывает Левченко. — Но можно превратить его в новый центр притяжения. Да, для этого понадобится время и средства, но у этого места большой потенциал: рядом строится новое жильё, поблизости расположены три станции метро, автомобильный трафик по Ярославскому шоссе, рядом проходит одна из главных транспортных артерий города — проспект Мира. Это большой хаб».

Изменить имидж района — задача непростая, но Максим Левченко уверен, что это можно сделать, если предложить людям интересное, современное и удобное пространство. Когда оно есть, тут даже маркетинг не нужен: люди приходят, сами всё видят, и дальше они делятся впечатлениями, уверен он.

Возможно, свою лепту в пополнение копилки потребительских впечатлений внесёт и крышная парковка торгового комплекса. Ею редко пользуются гости молла, а по мнению Максима Левченко, эти 30 тыс. кв.м можно было бы превратить в «нечто необычное». «Эта территория должна стать местом, где индустриальная архитектура окраины столицы постепенно зарастает зарослями. И наоборот — из зарослей вдруг проступает архитектура окраин. При этом никто никого не побеждает. Это составные части одного целого», — делится своим видением места Максим Левченко. На крышу можно будет подняться по металлической лестнице. Она, по замыслу Максима, станет своего рода мостом между фуд-холлом и парком на крыше. «Выход в новое пространство для посетителей, которые прежде не поднимались на крышу, должен стать полной неожиданностью. Может, соорудим крошечный тамбур, откуда маленькая дверь и поведет в зелёные заросли, позволяющие скрыться от городской суеты, — продолжает Максим. — Парк должен состоять из бетонных силуэтов незаконченных, не имеющих кровли и окон строений, каких-то колонн. Чтобы создалось впечатление, будто вокруг развалины, поглощённые природой. Заросли внутри бетонных форм тоже могут быть инсталляцией и экспериментом. Никто не мешает нам хоть круглый год проводить на крыше фестивали еды, концерты под открытым небом, приглашать художников и архитекторов для работы над новыми зарослями. Кровля в «Европолисе» в Ростокине эксплуатируемая, с допустимой нагрузкой полтонны на квадратный метр, что немало, есть дренаж. Всё это должно существенно упростить задачу создания зелёного пространства, поскольку не требуется капитальное строительство».

И хотя это пока только идея, похоже, у Максима уже есть мысль, с кем можно было бы обсудить её воплощение. Но ни имён, ни сроков он не называет. Как не называет и сумму, в которую обойдётся обновление ТРК. «Реконцепция торгового комплекса, да ещё такого большого, как в Ростокине, сложный проект. И по управлению, и по бюджетированию. Бюджет сложно заранее просчитать, — поясняет Максим Левченко. — Рынок быстро меняется. Одни арендаторы уходят, другие приходят, причём со своими идеями, которые нужно вписать в то, что уже перестраивается. У меня в одном проекте «Европолиса» в Ростокино ещё 400 разных проектов внутри со своими требованиями. Приходится многое переделывать по ходу. При строительстве с нуля посчитать проще. Я хочу, например, потратить определённую сумму на 1 кв.м, под это и проектируют. Другое дело — затеять обновление. Ты снял обшивку со стены, а там тебя ждёт какой-нибудь неожиданный сюрприз. Или пришёл к тебе международный бренд, сказал, что ему нужно, и работа закипела. А потом спустя пару месяцев он говорит: «Мы тут всё переосмыслили, сделаем всё по-другому». Это постоянная корректировка планов».

В результате изменений трафик торгового комплекса может увеличиться, по словам Максима Левченко, на 30–40%. Учитывая, что сегодня молл посещают примерно 1,5 млн человек в месяц, речь может идти о более 25 млн гостей в год.

Выбор редакции

  • В ТРК «ЕВРОПОЛИС» в Ростокино, Москва, откроется магазин ИКЕА

  • ТРК «Лондон Молл» представил рынку Северо-Запада новый бренд «Основа снов»