К началу
06 июня 2019
Теперь у нас есть свой АД
Максим Левченко, управляющий партнер Fort Group, которая входит в пятерку крупнейших в стране владельцев коммерческой недвижимости в России, рассказал MarketMedia о завоевании рынка Москвы, причинах исхода из России иностранцев, перспективах гастроконцепций в торговых центрах и создании музея Бродского в Петербурге.
Максим Борисович, как вам MAPIC Russia в этом году?
— Люди одни и те же — видно, что наш рынок очень маленький. Особенно это заметно на фоне каннского MAPIC, куда ездят инвесторы-тяжеловесы со всего мира. Мы со своими проектами — песчинка на их фоне. Между тем западных девелоперов в российской торговле почти не осталось, да и ретейлеров можно по пальцам сосчитать. На подобных выставках это особенно бросается в глаза.
Не хотят иностранцы играть в русскую рулетку в условиях санкций?..
— Проблема не в санкциях, а в том, что западные белые и пушистые фонды должны доказывать акционерам, что их вложения в России принесут прибыль. Планировать и зарабатывать в условиях нестабильности очень сложно, а инвестиции в коммерческую недвижимость — это игра вдолгую.
Западные ретейлеры так же осторожны, как девелоперы?
— Многие иностранные ретейлеры уходят с нашего рынка. Не только из-за нестабильности и кризисов, но еще и потому, что у нас не работают классические модели управления бизнесом. Как привыкли управлять иностранцы? В белой рубашке и по классическому шаблону. А тут стихия, о которую разбиваются все планы. Здесь нет никакого планирования. Даже аналитики, которые вроде должны все знать про макроэкономику и быть прозорливыми, диаметрально меняют прогнозы несколько раз в год. И дело не в изменении экономических факторов. Просто отравили кого-то где-то, и сразу все пошло не так. Никто не может это предсказать. Никто не может повлиять на ситуацию. Вообще, я заметил, что в России один год хороший, а следующий — плохой. Так и чередуются.
Как же делать бизнес, когда все так волнисто?
— На самом деле эта нестабильная ситуация — шанс для отечественного бизнеса. На рынке, где эффективно ручное управление, мы можем быть успешнее, чем крупный и правильно устроенный западный бизнес. Когда все стабильно, с ним конкурировать невозможно, поскольку у него есть доступ к дешевому и крупному капиталу и возможность диктовать цены. А во время турбулентности работать по шаблону у иностранцев не получается: пока они собираются и обсуждают, что делать, бизнес может просто обнулиться. Как в случае с «Ашаном» и «Касторамой».
Сейчас какая ситуация на рынке торговой недвижимости, по вашей оценке?
— По 2019 году прогнозы были жуть. Но год идет, и все вроде нормально. Нет апокалипсиса, нет мощных стрессов. Мы живем в своем коконе и занимаемся мелкой рутиной. Рынок торговой недвижимости связан с бытом людей, который мало меняется. Все довольно ровно. Хотя в коконе, конечно, невозможно развиваться. Лучше, когда у рынка есть подпитка извне. Я вообще за мир без границ, где все имеют равные возможности для работы. Но политическая ситуация в мире такова, что иностранцев сюда не затащить.
Больше года назад Fort Group взяла в управление пять столичных торговых центров, принадлежавших австрийскому холдингу Immofinanz. Успели приглядеться к московскому рынку? Сильно он отличается от родного петербургского?
— Рынок Москвы — это большие маркетинговые бюджеты, крупные игроки и высокая конкуренция. Все планы строятся из столицы, все оттуда начинается. Петербург на этом фоне локальный и провинциальный рынок. Он реально маленький.
Кто владеет торговлей в Москве можно посмотреть здесь.
Что делаете с московскими проектами?
— Сейчас мы сосредоточены на их ремонте и реконцепции. Приводим торговые центры в порядок по кусочкам — шаг за шагом.
Комплексы сильно изменятся?
— Да, но без увеличения площадей. Там будет иной состав арендаторов и другой дизайн. Новым трендам надо соответствовать.
Чем планируете удивить Москву?
— Этот рынок сложно удивить — там все есть. Но мы попробуем. В торговом комплексе «Золотой Вавилон Ростокино» в августе запустим новый для столицы формат фуд-корта и фуд-холла с рабочим названием «Сити-фуд». Его площадь составит 10 тыс. м2. Конечно, в Москве есть фуд-концепции и большего размера, вроде того же «Депо». Но таких больших фуд-корта и фуд-холла в одном торговом центре столица еще не видела. Правда, размер здесь не главное. Мы меняем и суть явления. Все привыкли к тому, что фуд-корт — это про дешевую еду и пластиковые стулья. А мы хотим создать более комфортную обстановку. Наш «Сити-фуд» больше будет напоминать калейдоскоп хороших ресторанов.
Об эволюции общепита в России можно прочитать здесь.
А смысл?
— Рынок еды, развлечений, fashion, электроники и т.д. меняется. Все потребление переходит в разряд эмоций. Торговые центры сегодня конкурируют за время людей не только друг с другом, но и с театрами, и с музеями, и с путешествиями. Вариантов провести время море. И людям все труднее выбрать, куда пойти и где потратить деньги. Чтобы они пришли именно к тебе, надо инвестировать в атмосферные штуки.
Мы видим, что стала появляться культура еды вне дома, запрос на недорогую, вкусную, национальную кухню. Это очень перспективно — есть спрос. Мы хотим эту волну оседлать, и привести в ТЦ авторскую кухню отечественных гастро-энтузиастов. Пока они на улицах и рынках обитают. Наши люди в буквальном смысле стучатся в лавку и приглашают присоединиться к проекту.
В других торговых центрах «Сити-фуд» тоже сделаете?
— Еще один такой проект площадью 5 тыс. м2 реализуем к июню в торговом центре «Сити-Молл» в Петербурге. Его мы сейчас тоже обновляем. Это успешный — один из лучших наших активов. Но хотим усилить эффект. Площади там не вырастут — им просто некуда расти. Но поменяется состав арендаторов. Надеемся полностью завершить работу за пару лет.
Максим Левченко, управляющий партнер Fort Group
Архив «ММ»
Вы сами постоянно в каске на стройке. Контролировать все — это такая жизненная позиция?
— Это прорабская методика. Между прочим, эффективная. Я на объекте выступаю в роли успокоительной таблетки для людей. Дело в том, что изменения на площадке происходят каждый час. Многих это сильно нервирует. Люди хотят, чтобы кто-то принимал решения и нес ответственность. А для правильных решений нужно быть глубоко в материале, поскольку вопросы финансов, стройки, коммерции наслаиваются друг на друга. Так что от станка нельзя отходить.
Знаю, что у Fort Group есть свое строительное подразделение, а недавно появилось и свое архитектурное бюро. Почему приняли решение его создать?
— Да, у нас теперь есть архитектурный департамент (сокращенно АД). Руководит этим АДом испанец. И работа у него жаркая. Решение о создании АДа было принято из-за особенностей работы по реконцепции. Мы постоянно что-то переделываем в проектах. Сторонние подрядчики от такого стиля работы сходят с ума. А наши АДские сотрудники пока держатся. Сидят на стройке, делают все под нас и переделывают, когда нужно.
А почему приходится все время менять решения?
— Потому что построенное здание часто отличается от того, что на бумаге. И никто не знает, что и как там на самом деле сделано. Это первое. А вторая сложность в том, что торговый центр – это большая коммуналка, в которой у каждого магазина свои хотелки и правила. Нам нужно состыковать их в гармоничное пространство с единой логистикой, дизайном и инженерными сетями. Это очень непросто. Приходится искать компромиссы. Проектирование не останавливается никогда и продолжается уже даже после окончания стройки.
Какие ошибки совершают строители ТЦ, можно узнать здесь.
Говорят, что крупные торговые центры теряют актуальность. И на пике спроса сейчас районные торговые комплексы. Вы с этим согласны?
— Это не совсем так. Размер ТЦ вообще не имеет значения. Успех проекта зависит от места и концепции. Новые гигантские ТЦ действительно в последнее время почти не строят — под них просто нет места. Не станешь же ты такой комплекс ставить в чистом поле? А проходные места все заняты. Поэтому мы и не строим ничего с нуля. Гораздо эффективнее взять старый ТЦ в хорошем районе и переделать.
Подыскиваете новые активы для покупки и управления?
— Нет, сейчас мы ничего нового не подыскиваем. Программа по реконцепции, которую мы реализуем, рассчитана на 2-3 года. Это очень серьезный труд и большие инвестиции — несколько миллиардов рублей. Точнее не скажу, поскольку мы и сами до конца не понимаем бюджет. Когда эту работу завершим, тогда и начнем думать о других проектах.
Как складываются ваши отношения с банками? Говорят, они здорово закручивают заемщикам гайки…
— Банки заинтересованы в хороших клиентах. Но таких мало, поскольку рынок сузился — и банков стало меньше, и клиентов тоже. Сейчас одинаково большая проблема и взять кредит, и его выдать. Но банкам надо как-то работать и зарабатывать. Поэтому они вступают в диалог — договориться можно. И ставки рублевые нормальные — 10%. Хотя, конечно, по сравнению с западными они не очень конкурентны — там 1,5-2% годовых.
Кто придет на смену западным инвесторам, можно прочитать здесь.
Какой должна быть оптимальная пропорция торговли и развлечений в успешном ТЦ?
— Не знаю. Везде по-разному. Все зависит от места, от размера комплекса, от состава его арендаторов. Если проект успешен (высокая посещаемость и обороты), не так уж и важно, есть ли там развлечения и каков их процент.
После трагедии в Кемерово произошло много перемен в системе пожарной безопасности ТЦ. Как эта ситуация отразилась на работе ваших комплексов?
— Сейчас всех участников рынка активно проверяют. Нас тоже. Но мы особенно ничего не переделывали и не ужесточали. Противопожарные системы у нас и до этого работали хорошо. Было несколько замечаний. Мы их устранили.
А что можете сказать о волне «минирований», которые прокатились по стране? Ваши торговые центры эвакуировали неоднократно.
— Когда я об этом думаю, я тихо матерюсь. А иногда и громко. К сожалению, от этого не застраховаться. Ситуация повторяется. Это не значит, что спецслужбы плохо делают свою работу. Просто телефония, которой пользуются террористы, находится где-то за пределами России, и сигналы не отследить. Много ли денег мы потеряли из-за этих эвакуаций? Не знаю, хотя каждый сбитый с ритма день, разумеется, имеет свою цену. Но лучше бы об этом меньше говорили. Потому что от такой болтовни дурные люди только больше входят во вкус.
Как себя чувствует традиционная торговля в гонке на выживание с Интернетом?
— Нет никакой гонки и нет никакого выживания. Соперничества Интернета и традиционной торговли нет. Это как правая и левая рука одного человека. Просто идет развитие новых каналов продаж и их взаимодействие. Качественный Интернет приводит в ТЦ новых посетителей. Это факт. Крупные интернет-игроки начинают приобретать физические очертания — создают магазины. А обычные ретейлеры расширяют площади, превращаются в шоурумы. Ведь потребитель все равно хочет потрогать-померить товар. Кстати, есть исследование о том, что, если человек приходит в магазин с сайта и не находит там то, что нужно, он получает эмоциональное потрясение. Поэтому товарная матрица в магазинах становится больше. Да, меня беспокоит проблема желтых и зеленых человечков (курьеров служб доставки разных онлайн-продавцов. — «ММ»). Но их работа в итоге приводит к сделкам, к росту оборотов. И торговые центры — звено в этой цепи. Я уверен, что торговля никогда не станет исключительно виртуальной. Эмоциональные покупки — это секс, цвет, запахи, шампанское. В Интернете их не найдешь.
Дадите прогноз развития рынка торговой недвижимости на ближайшую перспективу?
— Сейчас самый большой конкурент торговых центров как инвестиционного актива — это банковский депозит. Ставки по нему снижаются, и капитал ищет, куда бы прислониться, чтобы получить большую доходность, чем на банковском счете. Вложения в торговую недвижимость могут дать 8-11% годовых. Если тенденция к снижению банковских ставок продолжится, рынок недвижимости может получить новых игроков, в том числе с внутреннего рынка. Деньги есть у банков, у пенсионных фондов, у частных инвесторов. Тот же Сбербанк, как известно, присматривается к ТРК «Галерея». Это симптоматично. Только вдумайтесь, депозит по евро сейчас составляет 0,01%, по долларам немногим больше, по рублям — 5% годовых.
Какими будут торговые центры через 10 лет, читайте здесь.
Вы собирались купить Кузнечный рынок в Петербурге под проект фуд-холла. Эта идея все еще на повестке?
— Да, и у нее есть все основания для реализации. Опыт Москвы показывает, как активно развиваются фуд-холлы. И как востребованы и популярны проекты этого формата в зданиях бывших рынков. В Петербурге ни одного такого проекта пока нет. Хотя тот же Кузнечный рынок в центре города наверняка был бы успешен. Можно было бы и здание-памятник сохранить, и сделать успешный бизнес — туристический, гастрономический. Но пока у Кузнечного рынка есть правовые трудности. Из-за них его не передать инвестору и не выставить на торги. Но если аукцион объявят, мы, скорее всего, будем в нем участвовать.
У вас в портфеле есть проект офисного комплекса Fort Tower у станции метро «Электросила», который полностью арендовали структуры «Газпрома». Вы его завершили?
— Да, как раз в мае. Опыт оказался интересный. Арендаторы сейчас переезжают. Управлять объектом будет наша УК — та же, что отвечает за торговые центры. Объем работы предстоит большой: там 50 тыс. м2 — это как несколько бизнес-центров средней руки. И у нас есть еще идеи в офисном сегменте. Правда, об этом пока рано говорить…
А что происходит с Большим Гостиным Двором (БГД), где у вас 10% акций? По-прежнему считаете, что универмаг надо спасать от его же менеджмента?
— Да, мое мнение не изменилось. Но сейчас уже не очень ясно, что с ним делать. Рынок поменялся. Разработанная нами концепция реконструкции БГД требует коррективов, поскольку вокруг много достойных конкурентов — и «Галерея», и «Стокманн», и «Пассаж», и ДЛТ. С ними надо считаться. Возможно, время для реконструкции БГД уже упущено. А возможно, оно еще не пришло и наступит через 10-15 лет. Но рано или поздно его придется приводить в нормальное состояние.
Хотела еще поговорить с вами о медиа-активах. О продаже «Делового Петербурга», например.
— Скажу так: душа болит, но избавился — и слава Богу. Опыт был интересный. Но пусть СМИ занимаются специалисты. А мое дело — торговая недвижимость.
А проект первого частного музея поэта Иосифа Бродского в Петербурге, — это для вас бизнес или дело для души?
— Это не бизнес, а общественная работа. Хотелось бы принести пользу, сделать что-то хорошее для города. В Петербурге много лет пытаются создать музей нашего знаменитого земляка. Но дело зашло в тупик из-за бюрократических, юридических, финансовых и бытовых проблем. И я надеюсь, что смогу объединить разные голоса, звучащие в этом проекте, собрать команду профессионалов, и мы совместно решим все проблемы.
Почему Бродский? Это любовь?
— Просто все сошлось — случайная неслучайность. Не могу сказать, что я фанат, но мне нравятся его стихи и проза, в них какой-то особенный, сильный нерв.
Но вложенные в музей деньги никогда не вернутся…
— У меня и нет задачи заработать на этом проекте. Буду рад, если он сможет покрывать свои операционные затраты. Если люди будут выбирать наш музей для получения эмоций в том многообразии, которое сейчас существует на рынке, значит, мы все сделали правильно. Наш герой особенный, и все может получиться. Не хотим создавать элитарный клуб любителей поэзии Бродского или место поклонения поэту. Не хотим делать из Иосифа Александровича бронзовый бюст. Его музей должен быть местом для широкой аудитории.
И как привлечь в музей публику?
— Подарить людям яркие эмоции. Мы хотим создать литературный салон, который и существовал в начале двадцатого века в доме Мурузи. Гений места этому способствует: здесь когда-то жили Гиппиус и Мережковский, Лесков, Даниил Гранин, и бывали многие известные писатели, например, Корней Чуковский.
Книги будут занимать важное место в нашем пространстве. У нас будет большая библиотека – до 1 тыс. экземпляров специально отобранных изданий, в том числе и из списка Бродского (когда поэт преподавал в США, он составил список книг, которые должны были прочитать студенты, чтобы с ними было о чем поговорить - прим. ММ). Помимо этого у нас будет маленькое кафе и сувенирная лавка. Здесь же будут проходить мероприятия: лекции, дискуссии, спектакли, выставки. Важной составляющей проекта станет образовательная программа: курсы литературного перевода, скорочтения, рисунка, графики, например. Ну и конечно будет та самая коммуналка – полторы комнаты Бродского, где он жил. Попасть туда можно будет через секретную дверь с нашим гидом. Сейчас мы работаем над созданием экспозиции, проектируем инженерию и архитектуру. Хотим открыть музей в мае 2020 года - к 80-летию поэта.
Справки:
Максим Левченко:
Родился в 1978 г. в Ленинграде. В 2000 году окончил юридический факультет СПбГУ. Занимался международным морским правом. Профильная практика — спасение морских судов. В 2001 году основал юридическую фирму «Левченко и партнеры». В 2008 г. получил образование в London Metropolitan University. В 2009 г. вместе с партнерами основал Fort Group.
Fort Group:
В 2011 году Fort Group взяла в управление банкротящийся холдинг «Макромир» Андрея Рогачева. На тот момент в портфеле «Макромира» было пять торговых комплексов в Петербурге общей площадью 260 тыс. м2. Долги компании превышали 17 млрд рублей. Сейчас в петербургском портфеле Fort Group 10 ТРК общей площадью 500 тыс. м2. В конце 2017 года Fort Group также взяла в управление пять торгово-развлекательных центров в Москве – Goodzone, «Пятая Авеню», три центра «Золотой Вавилон» (в Ростокино, Отрадном, Ясенево). Общий портфель ее проектов в двух столицах превысил 1 млн м2. Компания входит в пятерку лидеров рынка коммерческой недвижимости России.
