Максим Левченко: Повод для оптимизма

Дело даже не в том, что мы на рубеже 2018-го вышли на столичный рынок, взяли там в управление пять торгово-развлекательных центров, включая «Золотой Вавилон» в Ростокино площадью 250 тыс. м², и закрепились в десятке крупнейших российских компаний на рынке торговой недвижимости.

Главный повод для оптимизма: рынок коммерческой недвижимости меняется в корне. Еще год или два назад он никого не возбуждал и, откровенно говоря, слабо подавал признаки жизни. Но в 2017-м началась настоящая движуха, случилось несколько знаковых сделок M&А, героем одной из них и стала FORTGROUP. Все задвигалось, зашевелилось. Осталось понять, почему это произошло.

Что бы там ни говорили, коммерческая недвижимость подразумевает весьма консервативную инвестиционную модель с маржинальностью 8–10 процентов. Но смысл париться с утра до вечера в офисе, если депозит в банке в 2014 году приносил гораздо больше? 15 процентов годовых, которые можно было поднять по банковскому вкладу, по сути, вели к деградации любой деятельности. Гораздо проще ничего не делать и ковыряться в носу!

Но все изменилось. Если еще четыре года назад кредит по ставке в 11 процентов был мечтой, сейчас ставки по длинным корпоративным кредитам сползли ниже 10 процентов и в дальнейшем будут стремиться к 6–7, а может (давайте помечтаем!), и 5 процентам. Таких низких рублевых процентных ставок не было никогда! Деньги стали доступнее, и рынок начал оживать.

Если говорить про деньги, ставки аренды и капитализации возвращаются на докризисные позиции, при этом и коммерческая недвижимость стала совсем другой. Или должна стать в самое ближайшее время. Девиз стар как мир: меняйся, или проиграешь!

Помните триаду счастья советского человека? Дачка, тачка и собачка. Сейчас людям нужно гораздо больше! Чтобы заманить потенциального покупателя в торговый центр, а потом сделать так, чтобы он потратил там деньги, нужно предложить очень много всего. В первую очередь, не удивляйтесь, больше еды и развлечений. Именно это вынуждает людей проводить в молле больше времени, а главное — приходить туда семьями. Есть хорошее слово — eatertainment. Как бы это сказать по-русски? Едо-развлечение. Можно еще проще: жрачка и ржачка. Хлеба и зрелищ, как говорили римляне.

Меняется не просто соотношение площадей под торговлю и развлечения, меняется сама идея торгового центра.

Покупатель тоже стал иным. Еще недавно было много магазинов, которые ориентировались на клиента с высоким средним чеком. Но последние два-три года убили российский middle class как таковой. Модель потребления тоже трансформировалась, сегодня люди крайне чувствительны к скидкам и сильно реагируют на итоговую сумму, с которой готовы проститься без слез. Важно создавать у потребителей правильное впечатление. Если без экивоков, в магазинах должно быть дешево и красиво. Красиво не значит «богато». Роскошь сегодня не притягивает покупателя, а отпугивает.

При этом потребители становятся все более требовательны. Банальным фудкортом, стандартным набором брендов в торговом центре никого не удивишь. Люди хотят нового, и одна из наших задач — привлечь в Россию сильные бренды, которые будут успешно работать в существующих экономических условиях.

Наш рынок долго, очень долго развивался по экстенсивному пути. Объем торговых площадей из года в год рос огромными темпами. Можете мне поверить, знаю примеры, когда магазины площадью 2 000 м² платят за аренду 10 000 рублей в месяц! Считай, ничего не платят. На рынке образовался излишек площадей, который не стоит ничего. Конкуренция огромна, и на первое место выходит качество.

В Москве мы теперь управляем без малого полумиллионом квадратных метров торговых площадей. Главная цель на ближайшие три года формулируется просто: реконцепция ВСЕХ наших столичных центров. В первый год выработали стратегию и готовим проекты реконцепции, в 2019-м начнем строить.

В Петербурге сбавлять обороты мы тоже не собираемся. И здесь часть торговых центров ожидает процедура омоложения.

Настоящая реконцепция — не замена кафельной плитки в туалетах, расширение торговых галерей или новая нарезка площадей под магазины. Настоящая реконцепция — это полная перезагрузка, создание нового качества объекта. По сути, нам предстоит огромная стройка.

Лишь пара примеров. Знаете, какого цвета в Москве земля? Она золотая! От прошлых владельцев нам достался участок земли, на котором стоит неэффективный паркинг. За него мы платим большой налог на имущество. Понятно, что так оставлять дело нельзя. Последовало первое предложение — открыть фитнес-центр. Но это невыгодно, фитнес не принесет денег. Зато в этом районе есть спрос на апартаменты. Мы подсчитали, что на месте маленького паркинга, который сейчас генерирует одни убытки, можно построить почти 70 тыс. м² недвижимости.

Другой взятый нами в управление торговый центр работает в по-настоящему рублевом месте: гигантский трафик, густонаселенный сформировавшийся район, отсутствие конкурентов. Проблема одна: ТРК маленький и морально устаревший, там негде размещать магазины современных форматов. И архитекторы буквально за ночь создали решение, которое позволит увеличить арендопригодную площадь центра вдвое, а стоимость объекта — втрое или даже вчетверо.

И так будем действовать везде. Еще один наш козырь для московского рынка — повышение эффективности. Мы очень щепетильно относимся к операционным затратам. Обычно одним торговым центром могут заниматься три, а то и четыре управляющие компании. Первая сдает в аренду магазины, другая обслуживает инженерные системы, третья отвечает за охрану, клининг et cetera. Подрядчики в Москве привыкли жить жирно. Однако кусок колбасы, который мы можем сегодня положить на свой бутерброд, тонкий. Был бы кусок толстым, поделиться можно, не жалко! Но делиться пока нечем! Иначе в руках лишь шкурка останется. Поэтому мы все пытаемся делать своими силами. Занимаемся не аутсорсингом, а инсорсингом. Режем «косты» без потери качества. Например, сократили большое количество охранников, от которых все равно нет толку. Гораздо эффективнее можно работать с камерами наблюдения, оперативно разрешая конфликтные ситуации, если они возникают.

В отличие от многих компаний мы не планируем переезжать в Москву. Наша штаб-квартира была, есть и будет в Петербурге. Для успеха бизнеса физическое нахождение в конкретной точке давно перестало быть необходимым условием: стратегия обсуждается за столом, проекты создаются в компьютере, а самолет летит быстрее, чем едет машина по пробкам из одного края Москвы в другой.

Не люблю громких слов и разговоров про социальную ответственность. Считаю, сильная современная компания обязана не только поддерживать, но и нести в себе культуру. Поэтому у FORTGROUP есть проект Brodsky.online, созданный нами при поддержке Музея Ахматовой. И на основе этого виртуального музея мы уже создаем реальный «Музей полторы комнаты Иосифа Бродского». Мы не планируем останавливаться. Все только начинается!